Duurzame dilemma's: wel of geen aansluiting op het warmtenet?

Verduurzamingsbehoefte appartementencomplexen

Op basis van het Klimaatakkoord moeten alle gebouwen in 2050 van het aardgas af zijn in Nederland. Dat betekent dat ook appartementencomplexen zullen moeten verduurzamen, bijvoorbeeld door het aansluiten van het complex op een warmtenet. Maar kan een appartementencomplex zomaar worden aangesloten op een warmtenet?

Hierover heeft de rechter zich gebogen in de uitspraken van de Rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2023:4433) en in hoger beroep van het Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2023:2742).

Het juridisch kader; wie mag besluiten over de aansluiting op een warmtenet?

Een gebouw kan worden gesplitst in appartementsrechten door middel van het passeren van een splitsingsakte en het inschrijven van een afschrift daarvan in de openbare registers. Veelal wordt in een akte van splitsing een Modelreglement KNB van toepassing verklaard. Kort samengevat staan in het Modelreglement KNB spelregels waaraan alle appartementseigenaren zich dienen te houden. Daarnaast is het mogelijk dat in de splitsingsakte op bepaalde onderdelen wordt afgeweken van het Modelreglement KNB.

In artikel 5:126 lid 1 Burgerlijk Wetboek is bepaald dat de Vereniging van Eigenaren (‘VvE’) het beheer voert over de in de splitsing betrokken gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Dit beheer betreft dus de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken in een gebouw. Over besluiten ten aanzien van deze gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken dienen veelal alle appartementseigenaren in te stemmen. In de splitsingsakte (en op de verplichte aan de splitsingsakte te hechten splitsingstekening) en het van toepassing verklaarde modelreglement dient te worden beschreven/aangegeven welke gedeelten van het gebouw gemeenschappelijk zijn, en welke gedeelten bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

Bij gebouwen die gesplitst zijn in appartementsrechten zijn er met betrekking tot verwarming en dergelijke normaliter twee situaties denkbaar (vóór aansluiting op een warmtenet).

• Situatie 1: het gebouw wordt verwarmd door een gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie. In deze situatie valt de verwarmingsinstallatie onder het beheer van de VvE.
• Situatie 2: de individuele ruimten (bijvoorbeeld woningen) hebben ieder hun eigen – zelfstandige – verwarmingsinstallatie. In deze situatie maakt de (individuele) verwarmingsinstallatie normaliter deel uit van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (hierna: ‘Privé-gedeelte’) en valt die installatie mitsdien niet onder het beheer van de VvE. De (vergadering van de) is dan VvE niet bevoegd besluiten te nemen over het vervangen van de verwarmingsinstallatie in Privé-gedeelten (zoals de appartementen) door een aansluiting op het warmtenet, aangezien die niet vallen onder de bevoegdheden van de VvE. Een aansluiting van het gehele gebouw (lees: alle Privé-gedeelten), op een warmtenet zou in die situaties feitelijk alleen kunnen als alle appartementseigenaars daarmee instemmen.

Terug naar de uitspraak; het geschil in het kort

De vergadering van de Vereniging van Eigenaren van het appartementencomplex Poort van Zuid te Rotterdam (‘VvE Poort van Zuid’) heeft in 2022 met gekwalificeerde meerderheid onder meer besloten “van het gas af te gaan” en het complex aan te sluiten op een warmtenet. Het huidige – op basis van het splitsingsreglement - gemeenschappelijke rookgasafvoerkanaal is ontworpen voor (inmiddels verboden te produceren) VR-ketels. Een aantal appartementseigenaren is al overgestapt op HR-ketels. De HR-ketels zijn ook aangesloten op het collectieve rookgasafvoerkanaal.

Als gevolg van het aansluiten van beide ketels op hetzelfde afvoerkanaal, kan het gebouw de rookgassen van de HR-ketel niet goed afvoeren, met alle eventuele gevolgen van dien. Er is vastgesteld dat het noodzakelijk is om het gemeenschappelijke rookgasafvoerkanaal in ieder geval te vervangen. Reden genoeg om over te gaan op het milieuvriendelijkere warmtenet, toch?

Een aantal appartementseigenaren is het niet eens met de genomen besluiten van de VvE Poort van Zuid en weigert medewerking te verlenen aan de noodzakelijke werkzaamheden.

Dit gaf reden voor de VvE om onder meer medewerking te vorderen in eerste aanleg.

Gebod van de rechtbank

De (kortgeding) rechter in eerste aanleg oordeelt onder meer – kort samengevat – dat:

1. het besluit van de VvE Poort van Zuid geldig is; en
2. alle individuele eigenaren medewerking zullen moeten verlenen aan de werkzaamheden die in het belang van de VvE Poort van Zuid in hun privé gedeelten moeten worden uitgevoerd.

Denken de raadsheren in hoger beroep er anders over?

De appellanten (lees: de weigerachtige appartementseigenaren) leggen zich niet neer bij de uitspraak en stellen hoger beroep in. Ook in hoger beroep worden de appellanten in het ongelijk gesteld. Het hof oordeelt dat de VvE Poort van Zuid rechtsgeldig heeft besloten tot vervanging van het gemeenschappelijke verwarmingssysteem door de aansluiting op een warmtenet. Een dergelijk besluit valt op basis van de wet (artikel 5:126 BW) in samenhang met het splitsingsreglement onder de beheers- en onderhoudstaken van de VvE Poort van Zuid. Het besluit moet op een lijn worden gesteld met besluiten die als uitvloeisel van het normale beheer zijn te beschouwen, aldus het hof. Zelfs in de situatie dat een dergelijk besluit niet onder de beheers- en onderhoudstaken valt, heeft de VvE Poort van Zuid volgens het hof een geldig besluit genomen omdat daarvoor een gekwalificeerde meerderheid bestond én daarbij is voldaan aan de quorum-eis van het splitsingsreglement.

Daarnaast oordeelt het hof dat een appartementseigenaar of gebruiker volgens het splitsingsreglement, toegang moet verlenen tot zijn privé-deel voor noodzakelijke handelingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of zaken. Ten tweede is er in samenhang met de voorgaande plicht in het splitsingsreglement tevens een gedoogplicht voor de eigenaren ten aanzien dergelijke nieuwe gemeenschappelijke installaties opgenomen.

Er is geen aanwijzing dat hiervoor een wijziging van de splitsingsakte nodig is, omdat het verwijderen en aanbrengen van gemeenschappelijke leidingen in de appartementen niet leidt tot een goederenrechtelijke wijziging. De omvang van het appartement wordt niet wezenlijk verkleind en de buitengrenzen van de appartementen veranderen niet. Ook de aan de splitsingsakte gehechte splitsingstekening hoeft niet te worden aangepast, omdat op basis van de wet gemeenschappelijke leidingen niet hoeven te worden ingetekend.

Het hof merkt overigens op dat de appellanten nog altijd mogen en kunnen kiezen om elektrisch te verwarmen. Interessant is dan het geval als deze optie niet bestond. Zou een rechter dan anders oordelen?

Is de wetgever aan zet?

Voor de aansluiting van het appartementencomplex op het warmtenet trekt de VvE Poort van Zuid op basis van de wet en het splitsingsreglement aan het langste eind. Het is de vraag of dat bij andere VvE’s ook zo is geregeld. Op dit punt lijkt de wetgever dus aan zet. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties is reeds voornemens een wetsvoorstel in te dienen die de verduurzaming van “VvE-gebouwen” zou moeten versnellen. De inwerkingtreding zal naar verwachting niet eerder zijn dan 2026 (Kamerstukken II 2022/23, 30196 en 32847, nr. 817, p. 2).